Способы инвестирования в недвижимость

Научись управлять своими финансами и получать дополнительный доход
Способы инвестирования в недвижимость

13 ноября, 2019

С 2003 года в странах бывшего СССР начался невероятный рост экономики и цены на недвижимость стали расти просто сумасшедшим образом. Приведу пример: в 2001 году мои знакомые купили участок земли 4 га за $ 50 000, а в 2007 продавали сотку за $ 15

000. Итого, из $ 50 000 у них через шесть лет получилось  $ 6 000 000 (доход 11 900 %).

Лично мой пример: в 2005 году я купил 30 соток за $30 000, а уже в 2008 году этот участок стоил $300 000 – в 10 раз больше. Тогда многие вкладывали деньги в недвижимость, землю и квартиры.

Если вспомнить, что в 2002 году квадратный метр жилья стоил $ 400, а в 2007 г. уже $ 3000 за «квадрат», то понятно, что вкладывать деньги в новостной было выгодно. Но наступил август 2008 года, грянул очередной экономический кризис, и весной 2009 года землю, которая стоила $ 15 000/сотка, можно было купить по $ 5 000/сотка, а квартиру в новостройке приобрести, соответственно, по $ 1 000–$ 1 500/м2.

Вот вам пример работы рынка.

В мае 1998 года мои знакомые купили себе дом за $ 50 000. Через шесть месяцев их дом стоил уже $ 25 000. Они жаловались мне: как обидно, нужно было подождать полгода и купили бы в два раза дешевле. Но в 2007 году этот дом продали за $1 500 000. Лично я считаю, что это была очень выгодная инвестиция — и в доме пожили и денег в 30 раз больше получили. Правда, хозяева ещё потратили на ремонт около $70 000. Но всё же, согласитесь, выгода очевидна.

Недвижимость, как и любая инвестиция, в будущем всегда имеет более высокую цену, чем в настоящий момент.

Ещё в 2007 г. большинство людей считало, что деньги нужно вкладывать в недвижимость и  строительство, так как эти два вида деятельности занимали первые места в рейтинге потенциальных сфер капиталовложения. Но пришёл 2010 г., и что мы видим? Что инвестиции в сфере строительства и недвижимости считаются невыгодными вернее низколиквидными. Хотя, на мой взгляд, как раз именно сегодня и в течение 15 последующих месяцев часть свободных инвестиций нужно обязательно вкладывать в недвижимость. Через 4–7 лет эти вложения окупятся многократно.

Но почему всё-таки недвижимость имеет сейчас такой низкий рейтинг? Попробуем разобраться в ситуации.

Для начала нужно понять, что недвижимость бывает:

  1. высокодоходная, но низколиквидная;
  2. высоколиквидная, но малодоходная.

Высокодоходная недвижимость – это та, что даёт высокий доход за определённый срок. Пример я вам приводил: участок земли, купленный в 2001 году за $50 000, в 2007 году стоил $6 000 000. В 2006 году эта инвестиция была высоколиквидной, так как её можно было выгодно продать. Но в 2002 году сбыть ее за те деньги, за которые она приобреталась, не получилось бы, так же как и в 2010-м. Можно продать только дешевле, то есть эта недвижимость стала неликвидная.

Допустим, в 2005 году некто купил себе квартиру за $100 000, сделал в ней ремонт, обставил хорошей мебелью, потратил на это ещё $50 000 и начал сдавать жильё в аренду. В 2006 году он получал ежемесячную оплату (ренту) $700 — это 5,5% годовых. После вычета затрат по квартплате остается 5% годовых. Но в том, же 2006 году можно было быстро продать квартиру, так как спрос превышал предложение, и если бы хозяин захотел продать с прибылью, он бы достиг своей цели. Такой вид недвижимости и называется высоколиквидным, но малодоходным.

Потому что 5% годовых можно получить и в страховой компании, а в банке – вообще в два раза больше. 

Единственным плюсом, как считают многие, является то, что квартира остается у владельца, и он её не потеряет, как деньги в страховой либо инвестиционной компании или в том же банке, который не отдает вклады, пока не закончится срок договора. Ещё одна выгода в том, что даже при экономическом кризисе или кризисе с недвижимостью хозяева квартир получают арендную плату, которая обычно не уменьшается, ведь людям надо где-то жить, а в странах бывшего Союза с жильём всегда были проблемы. Впрочем, я думаю, это относится не только к нашей стране.   

Насколько я знаю, в США рента тоже не стала ниже, а кое-где даже повысилась.

То, что еще нужно знать о недвижимость — это то, что на недвижимости можно зарабатывать остаточный доход от 25% до 100% годовых, но ваши инвестиции должны быть от 200 000 $.

Высокодоходная недвижимость, но низколиквидная. Высоколиквидная, но малодоходная

Недвижимость также может быть низколиквидной и высоколиквидной. Предлагаем рассмотреть первый вариант в недвижимости высокодоходную, но низколиквидную.

Когда вы строите дом или квартиру в новом доме, метр квадратный (м2) такой недвижимости может доходить по дому, без стоимости земли от 150$ до 450$ за м2 в зависимости от того как вы будете строить, самостоятельно т.е., когда вы наймёте бригаду строителей с хорошим прорабом (желательно кто то из знакомых), вы самостоятельно закупаете все стройматериалы вы сами нанимаете рабочих и договариваетесь об оплате с рабочими, прораб нужен только для контроля всего рабочего процесса, и естественно он должен хорошо разбираться в строительстве (вам тогда тоже нужно хорошо разбираться в строительстве, сегодня много сайтов и материалов в интернете где вы сможете прояснить любой вопрос). Таким образом, вы существенно сэкономите деньги, примерно в 3-4 раза. И за м2 вашего дома вы сможете заплатить от 80$ до 150$ — это будет 50% готовности.

Но идём дальше, когда наполовину готовый дом обойдётся в 150$ за м2, умножьте эту цифру на 3, итого 450$ за м2, а дом под ключ обойдется в 600$-800$ за м2, в зависимости от цены на сантехнику и облицовочные работы и материалы.

Если же вы обратитесь в строительную компанию, этот же дом обойдётся вам примерно в 1500$-2000$ м2. Если у вас дом 300 м2 его стоимость будет составлять при самостоятельном строительстве минимум 200 000$, а через строительную компанию 450 000$ — 600 000$. Теперь, как инвестор, подсчитайте сколько вы переплатили?

Итак, такой дом может быть 5 квартирный по 60м2 за одну квартиру. Когда вы будете сдавать по 700$ за одну квартиру, вы будете получать 3 500$ зимой с ноября по апрель. И 1000$ за одну квартиру за летние месяцы, т.к. летом загородная недвижимость стоит дороже. За летние месяцы вы получаете 5000$. Итого за год 51 000$ минус расходы на содержание дома 5000$=10% от суммы (т.е. мелкий ремонт и поддержание дома). Чистая прибыль 45 000$ — это 22,5% годовых. Что совсем не плохо. Если к своей пенсии вы смогли, построить 5 таких домов, то ваша пенсия составит 225 000$ в год — это 18 750$ в месяц — совсем неплохая пенсия. Но это если вы самостоятельно будете строить дом и контролировать строительство.

Если же вы отдадите строить свой дом строительной компании, тогда ваш годовой % будет меньше, т.к. затраты на строительство увеличатся. Но тоже будет неплохо.

Почему этот вид недвижимости считается низколиквидный, но высокодоходный? Т.к. до тех пор пока вы строите этот дом он будет низколиквидный, его невозможно будет быстро продать, только если экономика опять будет на подъеме как в 2006-2007 годах. Если же ситуация такова как 2000 г., 2001 г., 2009 г.,2010 г.,2011 г. Тогда это будет неликвид.

Рента от недвижимости

Каким образом вы можете получать ренту от недвижимости?

Вариант 1 — 6,5% годовых

Когда вы купили квартиру или офисное помещение, и сдаёте его в ренту, получая ежемесячный доход.

Пример: У вас есть средства, на 200 000$ вы приобрели 2 квартиры и сразу же сдаёте её в ренту. Ваш доход в 2011 году составлял бы примерно 700$ за квартиру умножим на 2 = 1400 $, умножим на 12 месяцев = 16 800 $, минус затраты на непредвиденные расходы 10%, итого 13 000 $ за год, что составляет 6,5%.

Так обычно поступают люди, не обладающие профессиональным инвестиционным мышлением.

И огромное количество людей, которые прочитали Р. Киоски стремятся приобретать недвижимость, что бы сдавать и получать доход с ренты. Но как действительно работает это направление давайте разберём.

Вариант 2 — 42,5% годовых

Когда вы покупаете проблемные квартиры, т.е.  квартиры, которые граждане хотят продать чтобы рассчитаться с банком или продажа квартиры через ГИС (государственная исполнительная служба)

И уже за 200 000 вы можете приобрести не 2 квартиры, а 4 квартиры, если вы купите за 100% инвестиций, ваш доход будет уже 15 % годовых.

Но есть другой вариант — купить в кредит на 20 лет по ставке максимум 6% годовых на остаток тела кредита. Где первоначальный взнос будет 30%, т.е. вы покупаете 12 квартир на сумму 600 000$ первоначальный взнос 200 000$ остаток 400 000$, ежемесячный доход 8400$, если вы сдаёте помесячно, и 12 000$, если вы сдаёте посуточно, минус расходы по кредиту 3700$, минус 10% на непредвиденные расходы, итого чистая прибыль 48 000$ — 85 000$ что составляет 24% — 42,5% годовых, а это уже солидный процент на ваши инвестиции.

Вариант 3 — более 200% годовых, при первоначальных суммах от 5 000$

Когда вы не обладаете суммами 200 000$, есть ещё варианты получение дохода от ренты и при этом первоначальные суммы достаточно от 5 000$, давайте его рассмотрим.

Пример: Вы находите квартиру, которая в отличном состоянии и стоимость аренды этой квартиры 700$ в месяц. 

Вы предлагаете хозяину, что вы хотите оплатить сразу за 6 месяцев, но при этом вы хотите скидку и готовы заплатить по 500$ за месяц, т.е. 2500$ за 6 месяцев и через 6 месяцев вы снова оплатите ему такую, же сумму. Естественно не все хозяева квартир согласятся, но если искать вы сможете найти того, кому срочно нужны деньги и он с радостью согласится. Вы эту квартиру будете пересдавать посуточно за 1000$ в месяц, итого 100% годовых, т.е. получая сумму 1000$ с одной квартиры вы получаете 100% прироста капитала. За 2-е квартиры вы получаете 2000$, минус расходы на горничную и на непредвиденные расходы, прибыль составит 10% в месяц от суммы инвестиций — это 120% годовых. Но самое интересное то, что через 3 месяца вы сможете снять ещё одну квартиру от полученного дохода.

Так, через 3-и месяца, ваш доход будет составлять 2400$, а через четыре месяца вы сможете снять ещё одну квартиру. Итого через 4-е месяца ваш доход составляет 3 200$, где вы можете снять ещё одну квартиру, и через пять месяцев у вас 5 квартир и вы получаете 4000$ ежемесячного дохода.

Таким образом, за 18 месяцев вы заработаете более 20 000$, что составит 400% — очень даже неплохая доходность, не правда ли? Данный пример реального инвестора, который в Киеве сдаёт более 20 квартир посуточно, а начинал с 4-х.

Точно так же можно работать с нежилой недвижимостью.

Пример: вы снимаете офис 100 м2 на условиях субаренды, 5-6 комнат стоимостью1 5$ м2 в офисном помещении и предлагаете тоже оплатить сразу за 6 месяцев, т.е. по 10$ м2, а сдаёте отдельно комнаты по 25$ м2, т.к. комнаты по 15 м2 стоят дороже. Вы получаете 150% годового дохода.

Это пример реального инвестора, который специализируется на субаренде нежилой недвижимости.

Мы уверены, что эти примеры очень помогут вам при вашей инвестиционной деятельности.

Инвестиционные программы, связанные с недвижимостью

Есть много инвестиционных компаний связанных с инвестированием в недвижимость, как отечественную, так и зарубежную недвижимость.

В Украине и в России это в основном Паевые фонды, когда вы приобретаете пай определённой стоимостью и инвестиционная компания по завершению строительства после продажи квартир выкупит у вас пай по рыночной цене, таким образом, вы получите доход. Есть второй вариант получить доход от пая, когда вашего пая хватит на стоимость квартиры и вы получите ордер на квартиру и самостоятельно её продадите получив тоже доход или убыток. Почему может быть не только прибыль, но и убыток? Вы инвестировали в 2007 году, а жильё вам должны были дать в 2009 г., и при строительстве вам квартира обошлась, предположим 3 000$ м2, а т.к. наступил кризис и вам квартиру дают только в 2010-2011 гг., в 2011 году вы эту квартиру не сможете продать даже за 2500$ за м2. — поэтому убыток.

Данные инвестиционные компании имели успех с 2005 по 2008 гг. и будут иметь успех, когда экономика на подъеме. Когда же кризис, такой вид инвестиций проблематичный, т.к. он неликвидный.

Другое дело — инвестиционные программы другого типа:

Существуют профессиональные агентства недвижимости, которые в первую очередь направлены на то, чтобы получать комиссию не разовую, а постоянную. Т.к. они обладают огромной базой данных о недвижимости, то ли это жилой фонд в виде домов, квартир и апартаментов, или нежилой фонд в виде офисов и объектов коммерческой недвижимости. В чём же принцип работы таких агентств недвижимости?

Они предлагают вам инвестировать средства в недвижимость для получения ежемесячного дохода.

Прибыль и убытки при работе с недвижимостью

Как и при любом направлении, в инвестировании в недвижимости так же существуют убытки, и даже серьёзные риски потери всех инвестиций. Но так же возможно получать огромные прибыли, как мы уже рассматривали — более 200% годового дохода.

О рисках в недвижимость частному инвестору нужно знать:

  1. Много красивых привлекательных предложений связанных с инвестированием в недвижимость, особенно за рубежом и одна из задач иностранных агентств — это продать объект и получить прибыль за продажу объекта. Не всегда существует полное сопровождение клиента при покупке либо ренте. Поэтому при отборе подобного рода инвестиций вам необходимо тщательно всё изучать. Самые страшные бывают случаи, когда такие компании создают финансовые жулики, чтобы обобрать наших неосведомлённых граждан. Обычно это русскоязычные жулики — эмигранты из СССР. Они предлагают вам инвестировать в недвижимость, предположим в Калифорнии или во Флориде (почему в США т.к. в США очень дешевая недвижимость). Вы даже выезжаете в США вам нравится, вы перечисляете деньги, и эти деньги, почему-то не доходят до нужного адресата. Поэтому, никогда не используйте посреднические счета. Вы должны перечислять деньги только тому владельцу, который продаёт вам недвижимость.
  2. Другие варианты инвестиционных жуликов в наших странах — когда продают жилищные сертификаты инвестиционные компании, а оказывается, что у них нет даже земельного участка для строительства. Для того, чтобы не попасться в руки к таким жуликам, вам необходимо тщательно изучать документацию и проверять наличие у данной компании объектов, которые они строят. Самый лучший совет — определённые м2 строительного объекта в определённом месте должны быть закреплены только за вами, в противном случае есть вероятность того, что одни и те же м2 в строительном объекте могут продавать многократно разным владельцам.
  3. Немаловажный факт, никогда не покупайте за границей, особенно в США и в Европе за 100% стоимости, даже если у вас достаточно денег, т.к. когда вы купите за 100% стоимость не воспользовавшись кредитом, вы будите платить ежегодный налог за недвижимость, а он немалый.

Какую схему используют умные американцы и европейцы, и почему все американцы и европейцы покупают недвижимость в кредит? Когда в США и в Европе вы покупаете недвижимость в кредит, вы оплачиваете кредит и процент по кредиту, предположим 30 000$ в год. У вас ещё есть кредит на машину, тоже 12 000 $ в год, итого 42 000$, вы оплачиваете кредит и % за кредит. И вы, предположим, имеете доход и в США, и в Европе. С налогами всё очень строго, да и налоги там немалые. Предположим, вы получаете 100 000 $ доход, вы должны заплатить примерно 35 000 $ налога. Но так как вы оплачиваете 42 000$ за кредит, вам ещё государство должно 7 000$, вот так умные граждане США и Европы оптимизируют свои налоги. Если вы купите недвижимость за 100%, вам придется оплатить налог на недвижимость и ещё налог за доход, который вы получаете. Поэтому, выбирая агентство, которое вам будет продавать недвижимость оно должно вас ввести полностью в курс дела по налогообложению. Чтобы вы, как говорится, не вляпались.

Если вы вдруг приобрели недвижимость в пред. кризисные времена, вы получите убыток, но тем не менее постарайтесь удержать вашу недвижимость до лучших времен, когда опять пойдёт подъём экономики.

Посмотрите на график для того что бы понять что кризис всегда будет повторяться подъемы и спады в экономике будут всегда.

А теперь какие преимущества, если вы инвестируете в недвижимость

Когда вы инвестируете часть своих средств в строительство:

  1. Если вы юридическая компания у вас есть возможность оптимизировать налоги, особенно НДС. Т.к. отчисляя с предприятия на строительство по предприятию это ляжет в статью затрат.
  2. Если вы частный инвестор, вы инвестируете часть прибыли в строительство объекта, предположим по 10 000 $ — 30 000 $ в год, значит за 2-3 года вы можете построить дом 200-300 м2, а так как недвижимость будет всё равно расти в цене, значит через 3-5 лет вы получите минимум 300-500% роста, если вы пожелаете продать дом.

Один мой знакомый занимался с 1996 года предпринимательским бизнесом, продажей бытовой техники и инвестировал часть прибыли с 2002 года в строительство, он купил участок 30 соток, разделил участок по 10 соток и начал строить 3-и дома. Его объекты 100% готовности обошлись ему по 1000 000$ за каждый дом. В 2006 году он достроил объекты и продал каждый дом за 400 000$, сами можете посчитать — инвестиции 300 000 $ превратились, за 4 года, с плюсом 400%, т.е в четыре раза. Мы с ним пили пиво, он мне говорил, что никогда, занимаясь с 1990 года разными сферами бизнеса, он не видел такой выгоды, когда вкладываешь понемногу, а потом на руки получаешь солидную сумму. В этом действительно есть большой плюс.

На этом на сегодня всё! По недвижимости мы всё разобрали!

В завершении хочется сказать, что недвижимость — это активное управление своим капиталом, старайтесь, чтобы в вашем инвестиционном портфеле было больше финансовых инструментов с активным управлением. Курс «Трейдинг на рынке Forex, RTS и UX« поможет вам начинать разбираться в финансовых рынках (торговля акциями, торговля валютой) и начать самостоятельно управлять своим капиталом.

Ниже приведены результаты студентов по курсу «Инвестирование на Автомате 2.0«, этот курс вам также поможет управлять своим капиталом и начать увеличивать своим активы от 3% в месяц и более.

Один комментарий на “Способы инвестирования в недвижимость

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *